Как продать квартиру в ипотеке?

Квартира, приобретенная в ипотеку, может быть реализована, главное — соблюдать условия проведения таких сделок.

Все схемы, предлагающие решение проблемы однотипны и просты, поэтому стоит унифицировать накопленный правовой материал и опыт продаже жилья, находящегося в залоге у банка.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Продажа квартиры, по которой действует договор ипотеки и имеется долг, вполне реальна. Общую суть операций с кредитным жильем описывают так:

• Находится покупатель, имеющего необходимые наличные средства (соответствовать условиям ипотеки);
• Снимается обременение банка (перезаключаете кредитный договор);
• Продавец получает остаток средств, а покупатель переоформляет жилье на себя.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки ложится на плечи самого должника. Он должен найти средства, чтобы выкупить жилье у банка и стать его полноправным владельцев, сняв обременение. Однако взять новый кредит на погашение старого в этом случае не получится, а одолжить крупную сумму вряд ли кто-то из знакомых сможет. Что же делать?

Другой вариант — договориться с покупателем, который обладает нужной суммой, о получении денег и погашении долга. Так покупатель предоставляет средства продавцу, а тот несет их в банк для досрочного погашения долга. Затем жилье оформляется на нового владельца и продавец получает оставшуюся сумму (ту, что была выплачена им до заключения сделки купли-продажи банку), так как покупатель до этого выплачивает лишь долг по ипотеке, то есть досрочно гасит ее.

Однако риски такой сделки велики, так как не каждый покупатель решится предоставить (даже при заключении договора о передаче денежных средств) крупную сумму незнакомому лицу. Поэтому следует рассмотреть другие варианты.

Продажа долговых обязательств

Если квартира находится в ипотеке, покупателя согласного оформить договор задатка вы не нашли, а жилье необходимо срочно продать, клиенту необходимо обратится банк и согласовать сделку с ним. Подобный метод отчуждения называют продажей долгового обязательства (долга).

Покупателю необходимо обратится в банк и подать документы, подтверждающие его соответствие требованиям ипотеки, если тот дает согласие, то покупатель приобретает обязанность погашения долга перед банком и жилье, а продавец сумму средств, уплаченную по кредитному договору. Это продажа не квартиры, а прав и обязанностей возникающих при договоре ипотеки.

СТОИТ ЗНАТЬ: «Банки сами предлагают владельцам ипотечного жилья купить новую (большую) квартиру с автоматическим пересчетом ипотеки и отчуждением старого жилья».

Необходимые документы

Метод, выбранный клиентом банка, чтобы продать квартиру с ипотекой, влияет на пакет документов. Если происходит переоформление права собственности, то по общему правилу необходимо предоставить следующие бумаги нотариусу:

• Паспорта сторон сделки;
• Банковский кредитный договор;
• Свидетельство регистрации долга;
• Выписку реестра о прекращении обременения.

Порядок заключения договора купли-продажи

Чтобы договор купли-продажи ипотечной квартиры был заключен и полностью реализован, его сторонам необходимо пройти через следующие этапы:

• Снятие обременения с квартиры включает в себя следующие подэтапы:
  • Извещение банка о намерении отчуждения предмета залога;
  • Извещение от покупателя имеющего аккумулированные средства или подходящего для продажи долга;
  • Заверить договор задатка;
• Совместно с покупателем передать в банк деньги либо документы на продажу долга.
• Получение ответа о согласии на сделку от банка покупателя;
• Оформление договора отчуждения (либо переоформление долга);
• Регистрация отчуждения прав собственности с обращением в МФЦ делится на этапы:
• Составление заявления покупателя и продавца;
• Сдача документов (сотрудники МФЦ выдадут расписку изъятия);
• Непосредственная регистрация смены владельца права собственности квартиры в ЕГРН (жилье сменит хозяина уже без участия клиентов (максимальный срок 7 дней);
• Забрать документы ЕГРН, что и станет завершением сделки.

При принятии решения продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первым делом следует обратиться к кредитору за выяснением вариантов, допускающих такую сделку. Далее следовать инструкции.